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Avantages et inconvénients de la SCPI fiscale ?

La SCPI fiscale qui est un produit de placement à base d’immobilier a pour principale vocation de réduire l’impôt sur le revenu de l’investisseur. Mais d’autres points forts viennent s’y ajouter, de même que certains inconvénients : c’est ce que nous allons examiner à la loupe dans cet article.

Avant tout, rappelons que les SCPI fiscales utilisent les dispositifs tels que la loi Malraux et le régime du déficit foncier pour les immeubles anciens, et la loi Pinel pour les immeubles neufs.

 

Investir dans des SCPI fiscales, c’est profiter d’un patrimoine de qualité

C’est notamment le cas pour les SCPI Pinel et les SCPI Malraux.

  • Les immeubles détenus dans le parc des SCPI Pinel sont neufs, répondant aux dernières normes environnementales et situés dans les zones à forte demande locative. Ce sont les zones A, A Bis et B1, c’est-à-dire les grandes agglomérations et les communes de plus de 250 000 habitants. La réduction d’impôt issue des SCPI Pinel est de 12% du montant investi pour une durée de détention des parts sur 6 ans, de 18% sur 9 ans et de 21% sur 12 ans.
  • Les immeubles Malraux en revanche sont des biens anciens à caractère historique et qui sont basés dans des sites patrimoniaux préalablement définis, de même que dans les anciens quartiers dégradés. Ceux-ci se trouvent eux-mêmes en plein cœur de ville, permettant alors aux locataires de profiter de toutes les commodités, d’où une demande locative, elle aussi, élevée.

Ces deux SCPI sont assez rares, puisque la société de gestion exploitante est dans l’obligation de se soumettre aux contraintes liées aux dispositifs. Le choix des immeubles se fait alors de manière très sélective, et il s’agit généralement de biens de qualité ciblés selon différents autres critères. Le but est en effet de servir le meilleur rendement, issu de la qualité des loyers et de l’absence de vacance locative.

Quant aux SCPI de déficit foncier, elles ne sont pas soumises à ces lourdes contraintes, mais la sélection des immeubles est tout aussi déterminant pour conserver la qualité de la demande locative.

 

Pourquoi les SCPI fiscales ont été épargnées par la crise 2020 ?

La crise 2020 ne s’est pas fait ressentir sur les SCPI fiscales qui ont conservé leur taux de distribution de 3.6% en moyenne. En effet, ce sont des SCPI résidentielles, et dont les locataires en difficulté suite à la perte de leur emploi ont bénéficié du soutien financier du gouvernement. Ce qui leur a permis de continuer à s’acquitter de leurs loyers et de conserver les baux.

 

Quels inconvénients pour les SCPI fiscales ?

L’investisseur est dans l’obligation de conserver ses parts pendant la durée imposée par la loi, pour les SCPI Pinel (6 ans, 9 ans ou 12 ans) et Malraux (9 ans). Ce qui lui ouvre droit à la réduction d’impôt. Il ne peut donc pas prévoir une sortie avant terme dans le cas d’un rendement en baisse par exemple, ou d’une société de gestion défaillante. L’investisseur peut toutefois programmer une éventuelle revente sur le marché secondaire, pour les SCPI à capital fixe, et dont les transactions se font de gré à gré. Dans ce cas, il doit trouver un nouvel acheteur de ses parts, qui accepte de renoncer aux réductions d’impôts, étant donné que cet avantage est non cessible. Il ne concerne en effet que l’investisseur initial lui-même. C’est pourquoi, il est difficile, voire quasi impossible de placer des SCPI fiscales à revendre sur le marché secondaire.

Attention également à l’imposition des revenus encaissés, piège souvent sous-estimé par les investisseurs. Si ce dernier gagne en réduction d’impôt par rapport au dispositif faisant l’objet du montage, il doit s’acquitter de l’impôt foncier issu de ses revenus immobiliers et financiers, de même que des plus-values issues de ses SCPI.

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